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Faut-il acheter un logement neuf ?

Des logements construits pour les investisseurs 

Face à la montée prévisible du prix de l’énergie, du réchauffement des étés et du durcissement de la réglementation thermique, les promoteurs immobiliers n’ont pas pour le moment adapté leur offre de logements neufs qui restent très orientés « investisseurs ».

Paradoxe : alors que la notice commerciale d’une simple voiture à 15000 euros vous dira tout sur sa cylindrée et sa consommation, la notice d’un appartement à 200000 euros ne vous dira rien sur la résistance thermique des murs ni sur les dispositifs mis en oeuvre contre les ponts thermiques et encore moins sur le coefficient Uw de ses fenêtres.

Dans l’exemple ci-dessus, la seule information technique concerne le chauffage électrique, mais aucune précision n’est donnée sur les radiateurs (convecteurs ou radiants) ni sur le dispositif de régulation.

Des constructions neuves, mais souvent déjà obsolètes 

Dans les faits, la quasi totalité des programmes immobiliers actuels sont construits avec une isolation par l’intérieur en doublage de plaque de plâtre et polystyrène (peu favorable pour la fraîcheur d’été) et chauffés à l’électricité.

Les rares programmes immobiliers proposés en norme HQE (hauté qualité environnementale), ne vont guère au delà de la mise en oeuvre de chauffe-eaux solaires.

Or, les réunions d’informations au sein des directions départementales de l’équipement qui présentent la réglementation thermique en vigeur montrent déjà quelle sera la voie pour la prochaine réglementation thermique dite "RT 2010".

Comme l’illustre la planche ci-dessus, il est prévu que la RT 2010 (applicable à partir de 2011) prenne comme référence :

• les isolations par l’extérieur ou réparties, en remplacement des isolations conventionnelles par l’intérieur. Rappelons que les isolations par l’intérieur sont inefficaces contre les chaleurs estivales et dont les pertes par ponts thermiques sont prépondérantes (sauf mise en oeuvre de dispositifs appelés "rupteurs de ponts thermiques").
• le chauffage électrique par pompe à chaleur, 3 fois moins gourmand en électricité que le chauffage électrique conventionnel à effet Joule (basé sur des résistances électriques).

Dès son application qui aura lieu en 2011, les logements actuels apparaitront donc comme quasiment obsolètes, non seulement pour le coût du chauffage mais aussi pour le confort d’été.

Dans la logique de l’achat d’un appartement, comparez toujours le prix du neuf par rapport à de l’ancien, dans l’hypothèse où vous rénoveriez cet appartement ancien.

Les travaux à mener en priorité dans de l’ancien sont :

1. la rénovation des fenêtres (cas des simples vitrages ou des fenêtres à ossature métalliques), si la co-propriété le permet
2. la régulation du chauffage (si l’appartement a un chauffage individuel)
3. le doublage des murs donnant sur l’extérieur (travaux plus lourds et avec une légère perte de surface à prévoir), si possible avec une contre-cloison en brique et enduit plâtre

Ainsi rénové, un appartement ancien sera presque au même niveau de performance thermique que les appartements neufs et avec un prix inférieur, surtout si vous coordonnez vous-même les travaux, voire les réalisez vous-même.